Martin Stockburger, Geschäftsführer Koncept Hotels: Hotelimmobilien im Wandel: „Hotels müssen agiler werden“

Die Corona-Zeit hat strukturelle Schwächen in der Hotellerie auf zum Teil drastische Weise offengelegt.

Lange Jahre ist man mit klassischen Konzepten verhältnismäßig gut gefahren. Doch die Zeiten ändern sich – und viele Hotels tun sich mit Veränderungen schwer. Die kleine, junge Hotelgruppe der Koncept Hotels zeigt, wie es anders gehen kann. Ihr Grundsatz: Konzept vor Immobilie.

Getriggert durch die Pandemie haben sich Veränderungen in der Hotellerie innerhalb von nur eineinhalb Jahren vollzogen, von denen vormals erwartet wurde, dass sie sich in ihrer vollen Tragweite erst in einigen Jahren manifestieren. So hat die Digitalisierung in einem unerwartet hohen Tempo ein großes Fragezeichen hinter das Konzept der Tagungshotels gesetzt. Auch stellt der beschleunigte Übergang des Gäste-Buchungsverhaltens – weg von der klassischen Buchung über Agenturen hin zu digitalen Portalen und Hotelwebseiten – viele Hotels vor enorme Herausforderungen.

Mittendrin im disruptiven Gestaltwandel der Branche: die Hotelimmobilie. „Wir brauchen überzeugende Konzepte, die das Hotel als Business-Modell und als Gebäude wandlungsfähig machen“, sagt Martin Stockburger, Geschäftsführer Koncept Hotels. Und genau darum geht es seiner erst seit 2017 bestehenden Hotelgruppe. Dass das Konzept mit dem Konzept großes Erfolgspotenzial besitzt, zeigt die Nominierung für den diesjährigen Award zur Hotelimmobilie des Jahres. Bereits 2018 wurden die mittlerweile sieben Häuser zählenden Koncept Hotels mit dem Digital Leader Award ausgezeichnet.

Konzeptionelle Schärfe entscheidet bei der Immobilie

„In der neuen Realität, in der wir uns befinden, zählt nicht mehr, wer das meiste Geld investieren kann, es kommt auf die konzeptionelle Schärfe an“, so Stockburger weiter. „Klassischerweise wird in der Hotelimmobilien-Branche ein Gebäude nur für ein Hotelkonzept errichtet. Ändert sich das Konzept, passt die Immobilie oft nicht mehr.“ Die Koncept Hotels gehen einen anderen Weg: Nach der Logik einer modernen Produktentwicklung, die mit der Frage nach den Bedürfnissen der Zielgruppe beginnt, werden Neu- und Bestandsimmobilien zwar individuell auf die zu erwartenden Gäste, deren Nutzerprofile und die Besonderheiten des jeweiligen Standorts zugeschnitten, gleichzeitig jedoch so angelegt, dass sie zukünftig auch im Rahmen von anderen Konzepten verwendet werden können. „Die Frage, die wir uns immer wieder stellen, ist: Was muss ein Gebäude können, um die Bedürfnisse unserer Kunden zu befriedigen – heute und morgen?“, so Stockburger. Denn das, was Kunden wollen, ändert sich in Zeiten digitaler Trends schnell. Darauf müssen Hotels konzeptionell und damit auch als Immobilie reagieren können. Wie kann das gelingen? „Der Investitionszyklus der klassischen Hotelimmobilie ist traditionell auf viele Jahre ausgerichtet. Das hat lange Zeit gut funktioniert“, findet Stockburger. „Doch bereits seit gut zehn Jahren ist abzusehen, dass sich die individuellen Wünsche und Verhaltensweisen der Gäste schneller verändern als in der Vergangenheit. Auch die Markentreue ist heute viel geringer als früher. Die Lösung: Hotelimmobilien mit hoher Agilität.“

Hotelimmobilien weiter in die Zukunft denken

Die Grundlage für das hohe Maß an Wandlungsfähigkeit der Koncept Hotels wird bereits in der Planungsphase gelegt. Sie verfügen beispielsweise in vielen Zimmern unter Putz über Anschlüsse für Küchen. Verändern sich die Ansprüche von Kunden, kann so schnell und ohne hohen Invest reagiert werden. „Wenn es sein muss, machen wir aus einem Hotel in kürzester Zeit ein Studentenwohnheim“, erklärt Stockburger. „Nicht, dass das unser erklärtes Ziel wäre, aber es zeigt, wie agil ein Hotelkonzept heute sein kann und muss, um für die Zukunft gut aufgestellt zu sein.“ Beim Bau oder Umbau einer Hotelimmobilie sollte man heute bereits konzeptionell weit in die Zukunft denken und sich die Frage stellen, wie sich die Bedürfnisse von möglichen Kundenzielgruppen verändern können und was ein Gebäude braucht, um darauf zu reagieren. „Je flexibler man in der Immobilie ist, desto klarer und mutiger kann man in der Umsetzung von Konzepten sein. Und das ist ein entscheidender Erfolgsfaktor: Hotelkonzepte mit Themen, die voll und ganz zum Gast passen.“ So bespielt auch jedes der sieben Koncept Hotels ein völlig individuelles, von anderen Hotels der Gruppe abgekoppeltes Thema. Die Bandbreite reicht von Frauenpower über Multikulti bis zu Wissenschaft und Forschung.

Erfolgsfaktoren: Digitalisierung und Nachhaltigkeit

Die Schwierigkeit: Gut 70 bis 80 Prozent der Hotels und Beherbergungsbetriebe im DACH-Raum sind kleine bis mittelständische Unternehmen ohne finanzkräftigen Investor im Rücken. Wie kann das Gros dieser Häuser die Herausforderungen des schnellen Wandels stemmen? „Das ist gar nicht so schwierig wie man denkt“, sagt Stockburger. „Zwei der wichtigsten Faktoren sind die Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Insbesondere beim Thema Digitalisierung hat die Pandemie – neben allen schrecklichen Folgen für viele Menschen – auch etwas Positives bewirkt: Die frühere Resistenz gegen den ganzen digitalen Ablauf hat sich enorm schnell gelöst – von der Hotelsuche über die Buchung bis zum digitalen Check-in und -out. Und das nicht nur auf Seiten der Gäste, auch auf Seiten vieler inhabergeführter Hotelbetriebe sind Denk-Barrieren gefallen.“ Als praktische Lösung zur Umsetzung von Digitalität haben die Koncept Hotels einen eigenen digitalen Baukasten entwickelt. Diesen gibt es mittlerweile nicht nur für die eigenen Hotels, sondern auch als Franchise-Modell.

Ein Konzept mit Signalwirkung

Was das Thema Nachhaltigkeit anbelangt, braucht es nach Stockburgers Auffassung einfache und authentische Konzepte, die auf ganzer Linie überzeugen. Dafür gehen die Koncept Hotels das Thema ganzheitlich an. Dies beginnt bei einem flexiblen Mitarbeitermodell, das viel Raum für die individuelle Lebensplanung lässt – beispielsweise für alleinerziehende Mütter – über den Einkauf regionaler Produkte sowie Strom und Gas aus nachhaltigen Quellen bis hin zur Einrichtung der Hotels durch Handwerks- und Dienstleistungsbetrieb aus der Region. „Sich einfach irgendeine grüne Plakette an die Eingangstür zu kleben, war gestern. Damit gewinnt man in einer Zeit, deren Kernthema Nachhaltigkeit ist, keine Menschen mehr für sich“, sagt Stockburger. Mit ihrer ganzheitlichen Herangehensweise zeigen die Koncept Hotels, dass auch kleine Unternehmen mit einem durchdachten Digitalisierungs- und authentischen Nachhaltigkeitskonzept ihre Kunden überzeugen können, ohne dafür große Summen investieren zu müssen. Ein Konzept mit Signalwirkung für die gesamte Beherbergungsbranche.

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Koncept Hotels
Innovativ, fair, digital – Koncept Hotels bieten achtsamen Reisenden ein zeitgemäßes Hotelerlebnis. Seit der Gründung im Jahr 2017 profitieren Gäste von der Einfachheit und Angebotsvielfalt einer rundum digitalen Guest Journey. Von Geschäftsführer Martin Stockburger entwickelt, wurde diese bereits 2018 mit dem Digital Leader Award ausgezeichnet. Flankiert wird die digitale Hotel-Organisation von einem ausdrucksstarken Lifestyle-Erlebnis: Jedes Koncept Hotel bespielt ein eigenes Thema, das authentisch im Setting des urbanen Umfelds verankert ist. Neben Digitalisierung und Authentizität spielt für die junge Hotelgruppe Nachhaltigkeit eine herausragende Rolle. Unter dem Begriff „Fairesponsibility“ orientieren sich Koncept Hotels an den Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen und haben bereits 2019 einen eigenen Nachhaltigkeitsbericht veröffentlicht. Gäste finden das beeindruckend andere Hotel-Konzept der Koncept Hotels an den Standorten Köln, Siegburg, Tübingen, Bern und Wien.

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